Wstęp

W tym case study opowiadam o sprzedaży mieszkania w jednej z najbardziej atrakcyjnych inwestycji na warszawskim Żoliborzu – przy ulicy Waldorffa. To przykład klasycznego procesu sprzedaży, w którym odpowiednie przygotowanie oferty i rzetelne badanie rynku odegrały kluczową rolę. Choć nie jest to historia spektakularnej przebitki cenowej, doskonale pokazuje, jak uzyskać dobrą cenę w realiach rynku z dużą konkurencją.

???? Spis treści

1. Skąd wzięło się to zlecenie?
2. Dlaczego to przykład bardzo „standardowy”?
3. Jak przebiegało badanie rynkowe?
4. Jak wyglądała konkurencja?
5. Strategia promocyjna i działania marketingowe
6. Ostateczna cena i efekt końcowy
7. Co można wyciągnąć z tej historii?

1. Skąd wzięło się to zlecenie?

Właścicielką mieszkania była moja znajoma z dawnych lat. Napisała do mnie z pytaniem, czy podejmę się sprzedaży jej nieruchomości w inwestycji przy ul. Waldorffa – jednym z najlepszych miejsc na Żoliborzu.

2. Dlaczego to przykład bardzo „standardowy”?

To case, w którym klientka miała wysokie oczekiwania cenowe. Nie było spektakularnej różnicy między ceną wyjściową a finalną, ale pokazuje on, jak cierpliwe podejście i analiza rynku prowadzą do sprzedaży w dobrej cenie.

3. Jak przebiegało badanie rynkowe?

Badanie rynku objęło:

• Analizę cen transakcyjnych w tym i sąsiednich budynkach.
• Weryfikację zmian cen w czasie (dane NBP, rozbicie na dzielnice, rynek pierwotny/wtórny).
• Wywiad telefoniczny z agentami i właścicielami konkurencyjnych ofert (informacje o zainteresowaniu, ofertach cenowych, aktualności ogłoszeń).

4. Jak wyglądała konkurencja?

Z informacji, które zebraliśmy, wynikało, że realne zainteresowanie w okolicy zaczynało się przy poziomie 23 000 zł/m². Co ciekawe, część ogłoszeń z tamtego okresu do dziś nie została zakończona – te oferty wciąż są dostępne. My zbadaliśmy także alternatywy w okolicznych lokalizacjach – m.in. Żoliborz Artystyczny i ul. Rydygiera – bo właśnie tam migrowała część klientów.

5. Strategia promocyjna i działania marketingowe

• Stworzyliśmy dwa filmy promocyjne, które były emitowane w social mediach.
• Mieszkanie było dostępne dla innych biur nieruchomości (współpraca międzyagencyjna).
• Publikacja na wszystkich głównych portalach ogłoszeniowych, z odpowiednią promocją.
• Kluczowa była też elastyczność cenowa – po pierwszym okresie obserwacji reagowaliśmy na dane z rynku.

6. Ostateczna cena i efekt końcowy

Sprzedaż zakończyła się na poziomie 21 800 zł/m², czyli ok. 1 200 zł mniej niż ostatnia cena ofertowa. Biorąc pod uwagę sytuację rynkową (wzrost liczby ofert z 140 tys. do 230 tys.), 4 miesiące poszukiwań nabywcy to bardzo dobry wynik.

Co ważne – inne mieszkania z tego samego okresu, które były droższe lub niedopasowane do rynku, wciąż pozostają niesprzedane.

7. Co można wyciągnąć z tej historii?

• Nie zawsze chodzi o „sprzedaż drożej niż rynek” – często chodzi o sprzedaż mądrze i skutecznie.
• Dobre badanie ceny pozwala rozpoznać realną wartość oferty i szybko zareagować na propozycje od klientów.
• Pierwszy klient bywa najlepszym klientem – dlatego warto wiedzieć, kiedy warto przyjąć ofertę.
• Proces sprzedaży to połączenie strategii, danych i elastyczności – właśnie to zapewnia dobre rezultaty.

????️ Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda proces od środka – zapraszam do obejrzenia długiego wideo, które znajdziesz na stronie. A jeśli planujesz sprzedaż swojej nieruchomości – zostaw kontakt. Chętnie porozmawiamy, jak zrobić to skutecznie.