Wstęp

W tym case study opowiadam o sprzedaży działki na warszawskiej Białołęce. To przykład bardzo aktualny – osadzony w kontekście nadchodzących zmian przepisów związanych z tzw. planami ogólnymi. W tym scenariuszu kluczowe było uzyskanie warunków zabudowy jeszcze przed zmianą przepisów, aby uratować wartość gruntu i umożliwić jego sprzedaż inwestycyjną.

???? Spis treści

1. Dlaczego ten case jest „na czasie”?
2. Historia działki i skąd trafiła do sprzedaży?
3. Problem: wschodnia strona Ruskowego Brodu
4. Proces uzyskiwania warunków zabudowy
5. Działania sprzedażowe i negocjacje
6. Efekt końcowy
7. Wnioski dla właścicieli działek

1. Dlaczego ten case jest „na czasie”?

W związku z wdrażaniem planów ogólnych, wiele działek w Polsce wkrótce straci możliwość zabudowy – jeśli wcześniej nie zostaną dla nich wydane warunki zabudowy (WZ). Po wejściu nowych przepisów:

• nie będzie można wystąpić o WZ na warunki inne niż przewiduje plan,
• wiele gruntów straci potencjał inwestycyjny i drastycznie spadnie ich wartość.

2. Historia działki i skąd trafiła do sprzedaży?

Działka trafiła do mnie od klientki, której wcześniej sprzedałem dom, a potem również dom jej siostry. Próbowała sprzedawać ją samodzielnie przez ponad rok – bez skutku, nie mając żadnych dokumentów oprócz ogólnego ogłoszenia.

3. Problem: wschodnia strona Ruskowego Brodu

• Ulica Ruskowy Bród ma dwa różne przeznaczenia planistyczne.
• Po stronie zachodniej – planowane są inwestycje mieszkaniowe.
• Po stronie wschodniej (gdzie była nasza działka) – zaplanowano tereny zieleni.
• Gdyby nie uzyskać WZ przed wejściem planów ogólnych – działka straciłaby potencjał budowlany i dużą część wartości.

4. Proces uzyskiwania warunków zabudowy

• Pierwszy wniosek został złożony miesiąc po przyjęciu działki do sprzedaży.
• Urząd – przeciążony wnioskami – wydał wadliwe WZ (16 m elewacji – zbyt mało na 4 sensowne lokale).
• Złożyliśmy nowy wniosek przez inną spółkę – po 5 kolejnych miesiącach uzyskaliśmy WZ z elewacją 27 m, co pozwoliło realnie planować 4 lokale o rozsądnej szerokości.
• Całość procesu uzyskania satysfakcjonujących warunków zajęła ok. 12 miesięcy.

5. Działania sprzedażowe i negocjacje

• Po uzyskaniu WZ rozpoczęliśmy sprzedaż.
• Pierwszy deweloper się wycofał – mimo początkowej zgody, próbował dorzucić dodatkowe zapisy w umowie, co podważyło zaufanie sprzedającej.
• Drugi deweloper zaakceptował ryzyko i kupił działkę na podstawie WZ (bez pozwolenia na budowę).
• Kluczowe było przygotowanie dokumentacji pokazującej rentowność projektu – dzięki temu mogliśmy bronić wyceny.

6. Efekt końcowy

• Transakcja została zawarta w ciągu 1,5 miesiąca od rozpoczęcia sprzedaży.
• Deweloper zaakceptował warunki – mimo że nie było pozwolenia, ale były dobre WZ i jasna analiza projektu.
• Sprzedająca była zadowolona – a niewykluczone, że będziemy też sprzedawać inwestycję dewelopera.

7. Wnioski dla właścicieli działek

• Działka jest warta tyle, ile da się na niej wybudować.
• Uzyskanie warunków zabudowy (a jeszcze lepiej – pozwolenia) przed zmianą prawa jest dziś kluczowe.
• Profesjonalne przygotowanie dokumentów pozwala:
  • podnieść cenę,
  • poszerzyć grono nabywców,
  • przyspieszyć transakcję.
• Nabywcy są, ale tylko wtedy, gdy zdjęte jest z nich ryzyko niepewności projektowej.

????️ Jeśli masz działkę i nie wiesz, czy i jak ją sprzedać – koniecznie zobacz moje wideo o procesie sprzedaży gruntów. A jeśli planujesz sprzedaż – porozmawiajmy. W obecnych realiach lepiej działać z wyprzedzeniem niż „obudzić się po zmianie przepisów”.