Wstęp
W tym case study opowiadam o sprzedaży działki pod inwestycję deweloperską. To nie jest historia, którą chciałbyś przeżyć jako sprzedający – ciągnęła się 4 lata. Ale właśnie dlatego warto ją opowiedzieć – żeby pokazać, dlaczego sprzedaż gruntu inwestycyjnego to jeden z najtrudniejszych typów transakcji i dlaczego nie warto robić tego samodzielnie.
???? Spis treści
- Dlaczego działki inwestycyjne to osobna liga?
- Co się wydarzyło w tym przypadku?
- Jakie problemy pojawiły się po drodze?
- Na czym polega ryzyko po stronie dewelopera?
- Co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się sprzedać grunt?
- Efekt końcowy
- Wnioski dla właścicieli działek
1. Dlaczego działki inwestycyjne to osobna liga?
W odróżnieniu od mieszkań i domów, sprzedaż gruntów – szczególnie tych, na których można wybudować coś większego niż czworak – wiąże się z ogromną ilością procedur, ryzyk i zapisów prawnych. Warto mieć przy sobie kogoś, kto:
- zna realia rynku deweloperskiego,
- potrafi oszacować opłacalność inwestycji,
- rozumie, jak wygląda proces pozwoleń i warunków zabudowy,
- potrafi zadbać o interes sprzedającego.
2. Co się wydarzyło w tym przypadku?
- Sprzedający próbowali sprzedać działkę przez… 10 lat.
- Ja zaangażowałem się 4 lata temu – i dopiero wczoraj dopięliśmy transakcję.
- Nabywcą był deweloper, który uzależnił podpisanie umowy przyrzeczonej od uzyskania pozwolenia na budowę.
3. Jakie problemy pojawiły się po drodze?
- Zmiana przepisów – wcześniej pozwolenie można było podtrzymać, aktualizując dziennik budowy co 2 lata. Po zmianie: co 3 lata.
- Interpretacja urzędu – mimo formalnej zmiany przepisów, urząd Wilanów nie uznał ciągłości ważności pozwolenia.
- W efekcie: deweloper musiał ponownie wystąpić o pozwolenie, co trwało kolejne lata.
- Po uzyskaniu pozwolenia – musiał jeszcze zebrać kapitał, co również zajęło czas.
4. Na czym polega ryzyko po stronie dewelopera?
- Deweloperzy często procesują pozwolenia, zbierając w tym czasie inwestorów.
- Im więcej ryzyk po ich stronie, tym niższa cena, jaką są gotowi zapłacić.
- Niektóre ryzyka to np.:
- Prawne: stan księgi wieczystej, służebności.
- Środowiskowe: np. chronione gatunki ptaków gniazdujące na działce.
- Urbanistyczne: nieprzewidziane decyzje urzędów, zmiana warunków zabudowy.
5. Co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się sprzedać grunt?
- Nie sprzedawaj działki samodzielnie, jeśli jest pod inwestycję.
- Sprawdź:
- co realnie da się na niej zbudować,
- jaka może być rentowność projektu,
- jakie ryzyka widzi deweloper.
- Dopiero wtedy można rzetelnie określić maksymalną możliwą cenę.
6. Efekt końcowy
- Po 4 latach transakcja doszła do skutku.
- Sprzedający otrzymał całą uzgodnioną kwotę wraz z odsetkami za opóźnienie.
- Deweloper rusza z realizacją inwestycji – szczęśliwe zakończenie.
7. Wnioski dla właścicieli działek
- Transakcje działek to maratony, nie sprinty.
- Warto mieć po swojej stronie kogoś, kto potrafi:
- prowadzić rozmowy z deweloperem,
- ocenić ryzyka,
- zadbać o interes właściciela i znać realia inwestycyjne.
- Dobrze poprowadzony proces może trwać długo, ale u jego końca jest realne zabezpieczenie Twojego interesu – tak jak w tym przypadku.
????️ Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak wygląda sprzedaż nieruchomości w różnych scenariuszach – obejrzyj moje inne case’y. A jeśli planujesz sprzedaż działki – koniecznie porozmawiajmy, zanim zaczniesz działać samodzielnie.
